İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye - Kiranın Eksik Ödenmesi Sebebiyle Tahliye

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında uzun süreli ve düzenli bir ilişki gerektiren anlaşmalardır. Ancak, kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu uyuşmazlıklardan biri de kira bedelinin ödenmemesi durumudur. Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren hukuki yollarla kiracıyı tahliye edebilir. Türk Hukuku’nda, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye, kiraya verenin haklı gerekçelerle başvurabileceği önemli bir dava türüdür.

Bu yazıda, iki haklı ihtarın ne olduğu, hangi şartlarla uygulanabileceği, tahliye davasının nasıl açılacağı ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken hukuki detaylar ele alınmaktadır.

İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı ihtar, Türk Borçlar Kanunu'na göre, bir kira yılı içinde kiracının en az iki kez kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle kiraya verenin ihtar çekmesini ifade eder. Bu ihtarların haklı bulunması durumunda, kiraya veren, kira süresi sonunda tahliye davası açabilir.

Bu süreçte kritik olan, ihtarların hukuka uygun şekilde çekilmesi ve ispat edilebilir olmasıdır. Aksi halde, dava sürecinde kiraya verenin haklılığı kabul edilmeyebilir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları - Kiranın Eksik Ödenmesi Sebebiyle Tahliye

Kiranın eksik ödenmesi sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

1. Kiracının Temerrüde Düşmesi

Kiracının kira bedelini ödemede gecikmesi, ihtarların temel sebebidir. Kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren noter, iadeli taahhütlü posta veya avukat aracılığıyla ihtarname gönderebilir.

2. İhtarların Yazılı Olması

İhtarlar mutlaka yazılı olmalıdır. İspat açısından noter kanalıyla gönderilen ihtarlar daha güvenilirdir. İhtarname, hangi döneme ait kira bedelinin ödenmediğini açıkça belirtmelidir.

3. İki Ayrı Ayda İhtar Çekilmesi

İhtarlardan biri, bir kira yılında farklı aylara ait olmalıdır. Örneğin, Şubat ve Nisan aylarında ödenmeyen kiralar için iki ayrı ihtar çekilmesi mümkündür. Aynı aya ilişkin birden fazla ihtar çekilmesi, davaya dayanak oluşturmaz.

4. Aynı Kira Yılı İçinde Olması

Her iki ihtarın da aynı kira yılı içinde yapılması gerekmektedir. Türk hukukunda, kira yılı, genellikle sözleşme tarihine göre belirlenir.

5. Tahliye Davası Açma Süresi

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, kira yılı sona erdikten sonra bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre geçtikten sonra dava hakkı kaybolur.

İki Haklı İhtar Süreci Nasıl İşler?

1. İhtarname Gönderilmesi

Kiraya veren, kira bedelinin ödenmediği her ay için ayrı ayrı ihtarname düzenler. Bu ihtarnamede:

• Hangi aya ait kira borcunun ödenmediği,

• Ödeme yapılmadığı takdirde tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir.

2. İhtarların Hukuka Uygunluğu

İhtarların haklı sayılabilmesi için:

• Borcun vadesinde ödenmemiş olması,

• İhtarnamenin usulüne uygun şekilde gönderilmiş olması şarttır.

3. Tahliye Davası Açılması

İki ihtar sonrasında, kira yılı sona erdikten sonra bir ay içinde asliye hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

4. Mahkeme Süreci

Mahkeme, ihtarların hukuka uygun olup olmadığını ve haklı sebeplerin varlığını değerlendirir. Bu aşamada, noter kanalıyla gönderilen ihtarname büyük önem taşır.

5. Tahliye Kararının Uygulanması

Mahkeme, kiracının tahliyesine karar verirse, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. İhtarların Doğru Şekilde Gönderilmesi:Yanlış veya eksik bilgilerle düzenlenen ihtarname, davanın reddedilmesine yol açabilir.

2. Kira Yılı Kavramı: Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır. Kiraya veren, ihtarların aynı kira yılı içinde olup olmadığını kontrol etmelidir.

3. Tahliye Davası Süresi: Kira yılı sonunda bir ay içinde dava açılmadığında, kiraya veren bu hakkını kaybeder.

4. Haklılık Durumu: Mahkeme, her iki ihtarın haklılık durumunu ayrı ayrı değerlendirir. Kiraya verenin haklı olabilmesi için kira bedellerinin ödenmemiş olması şarttır.

5. Profesyonel Destek Alınması: Dava süreci karmaşık olabileceğinden, avukat desteği alınması önerilir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Yargıtay Kararları

"İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz" (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/1289 K: 2021/1314 T: 02.11.2021)

"İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Somut olayda icra takibinde talep edilen alacak ile ihtarnamede talep edilen alacak aynı kira dönemine ait olmadığından iki haklı ihtar şartı da oluşmamıştır. Ayrıca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiracıya Türk Borçlar Kanununun 315.maddesine uygun süreli ihtarın gönderilmesi gerekir. Davacı tarafından davalıya 30 gün süreli temerrüt ihtarı da gönderilmediğine göre tahliye koşulları oluşmadığından tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/14760 E., 2017/13258 K. sayılı ve 04.10.2017 tarihli ilamı

Sonuç

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye, kiraya verenlerin en sık başvurduğu hukuki yollardan biridir. Ancak bu sürecin başarılı bir şekilde yürütülmesi, hukuki prosedürlerin doğru uygulanmasına bağlıdır. Kiraya verenler, ihtarların doğru şekilde gönderilmesi ve dava süresine riayet edilmesi gibi hususlara dikkat etmelidir.

Bu tür davalarda hem kiracının hem de kiraya verenin haklarının korunması için hukuki sürecin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir. Profesyonel bir avukattan yardım alarak sürecin daha hızlı ve etkili bir şekilde sonuçlanması sağlanabilir.