KİRA TESPİT DAVASI - KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ DAVASI

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında uzun vadeli ekonomik ilişkilerin temelini oluştururken, ekonomik koşulların zaman içerisinde değişmesi sonucu sözleşme maddelerinin güncelliğini yitirmesi riski taşır. Bu kapsamda, sözleşmenin imza edildiği tarihte belirlenen kira bedelinin, piyasa koşullarındaki dalgalanmalar ve enflasyon gibi etkenler nedeniyle gerçek piyasa değerinden sapması söz konusu olabilmektedir. Özellikle kira sözleşmesinde öngörülen 5 yıllık dönem sonunda, taraflardan biri ya da her ikisi tarafından açılan kira tespit davası, mevcut ekonomik durumu yansıtan adil bir kira bedelinin tespiti amacıyla öne çıkmaktadır.

KİRA TESPİT DAVASI HUKUKİ DAYANAĞI

Kira tespit davalarının hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yargı içtihatlarında sağlamlaştırılmıştır. Sözleşme özgürlüğü ilkesinin yanı sıra, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, ekonomik dengesizliklerin giderilmesi amacıyla tespit davasının öngörülmesi, hem kiracı hem de kiralayanın korunmasına yönelik önemli bir mekanizma olarak değerlendirilir.

TBK'nın 344/3. maddesinde;

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kira Tespit Davası Açılma Koşulları ve Usul Süreci

5 yıllık sürenin tamamlanması, kira sözleşmesinin başlangıcındaki ekonomik veriler ile güncel piyasa koşulları arasında meydana gelen değişimin somutlaşması açısından kritik bir mihenk taşıdır. Bu süre sonunda açılan kira tespit davalarında;

• Ekonomik Dengesizlik ve Değişim: Taraflar, sözleşmede belirlenen kira bedelinin mevcut ekonomik gerçekleri yansıtmadığını, özellikle enflasyon, faiz oranları, arz-talep dengesindeki değişiklikler ve bölgedeki kira fiyatlarının genel eğilimi gibi unsurlarla desteklenmiş raporlarla iddia ederler. İlgili bölgede halihazırda kiralanan konutlarla; mevcut konutun kira bedeli arasında oluşan ciddi fark, bu davanın öncelikli unsurudur.

• Delil ve Uzman Görüşleri: Mahkemeler, kira tespitinde uzman bilirkişi raporlarına büyük önem verir. Piyasa verilerinin analizi, emsal kira değerlerinin karşılaştırılması ve ekonomik göstergelerin değerlendirilmesi, davanın esasını oluşturur.

• Usul İşlemleri: Dava dilekçesinin mahkemeye sunulması, delillerin ve raporların eklenmesi, gerekirse ekspertiz işlemlerinin başlatılması ve tarafların savunmalarının alınması gibi usul aşamaları titizlikle yürütülür. Usul sürecinde, sözleşmenin 5 yıllık süresi dolmuş olmasının yarattığı ekonomik farkındalık, dava dosyasının şekillendirilmesinde belirleyici rol oynar.

Kira Tespit Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuku Mahkemesi yetkili ve görevlidir. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17)

Kira Tespit Davasında Belirlenen Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerlidir?

Bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

"Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir" (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.)

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi

"Ancak bilirkişilerce belirlenen 1100 TL kira bedelinden kiracının uzun süreden beri oturduğu eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51,52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %10 dan daha az bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru değil ise de, bu yanlışlığın düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, bilirkişice belirlenen 1050 TL bedelden %10 hakkaniyet indirimi yapılarak hükmün birinci maddesinde yazılı” kiralananın 01.07.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira bedelinin 1.050.TL olarak tespitine” ibaresinin kaldırılarak yerine” kiralananın 01.07.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira bedelinin 990.-TL olarak tespitine “ ibaresinin eklenmek suretiyle hükmün değiştirilmiş şekliyle ONANMASINA" (Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/11710 E., 2014/905 K.)

Hakkaniyet İndirimi Halinde Karşı Vekalet Ücreti

"Her ne kadar mahkemece, hakkaniyet indirimi yapılması sebebiyle davalılar yararına vekalet ücreti takdir edilmiş ise de; hakimin takdir hakkını kullanması nedeniyle yaptığı indirim davacının indirim yapılan kısım yönünden haksız olduğu sonucunu doğurmayacağı gibi, davacının davanın açıldığı sırada cezai şarttan indirim yapılması hususunda hakimin takdir hakkını kullanıp kullanmayacağını ve indirim yapılacaksa bunun miktarının ne olacağı hususunda öngörüde bulunması kendisinden beklenemeyeceğinden, yapılan takdiri indirim nedeniyle davalı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğin gözetilmesi gerekirken, takdiri indirim nedeniyle reddedilen kısım için davalılar lehine vekalet ücretine hükmedilmiş olması, doğru olmayıp bozmayı gerektirir."(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/7691 E., 2022/4132 K. sayılı ve 26.04.2022 tarihli ilamı)

Kira Tespit Davasında Hüküm Kurma Zorunluluğu

"Mahkemece, 2010 yılı aylık kira bedelinin 3.300,00-TL olduğunun davacının beyanı ile sabit olduğu, kira süresinin ek sözleşme ile 5 yıl uzatıldığını, buna göre kira süresinin 2013 yılında dolacağı nazara alınarak, sözleşmeye göre endeks uygulanarak artış yapılması gerektiğinin düşünüldüğü, taraflarca kararlaştırılan söz konusu miktara ÜFE oranlarına göre artış yapıldığında 01.01.2011 tarihinde başlayan dönem kirasının aylık 3.593,37-TL olduğunun anlaşıldığını, zaten davalının bu dönemde 3.600,00-TL net aylık kira bedeli ödediğinin davacının kabulünde olduğu, bu miktara göre 01.01.2012 yılı için de ÜFE oranı uygulandığında aylık net kira bedelinin 4.000,00-TL (brüt 5.000,00-TL) olduğu, davalının bu tarihten itibaren aylık net 4.000,00-TL ödediği hususunun da davacının kabulünde olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı ve davalı vekilinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece,yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.

Yerel Mahkeme, önceki gerekçesini tekrarla birlikte “dava dilekçesi, "Şu an itibariyle 4.000 TL net 5.000 TL brüt (stopajla birlikte) aylık kira bedeli ödemektedir." tespitiyle başlamaktadır. Dava açıldıktan sonra tespit edilecek miktar kabul edilerek ödeme yapılması durumu söz konusu değildir. Brüt 5.000,00-TL olarak ödenmekte olan kira bedelinin 10.000,00-TL'ye çıkarılması talep edilmektedir. 01.01.2012 tarihinde başlayan dönem aylık kira bedelinin brüt 5.000,00-TL olarak yatırıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Çekişme iki bedel arasındaki 5.000,00-TL'ye yöneliktir. Davanın açıldığı tarih itibarıyla uyuşmazlığın olmadığı bir noktada davadan ve dava hakkından, hukuki yarardan bahsedilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın reddine karar vermiştir.

Direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, kira bedelinin tespitine ilişkin davada; kira sözleşmesine göre endeks uygulanarak belirlenen bedelin (4.000.-) davalının da kabulünde olduğu ve 01.01.2012 tarihinden itibaren davalı tarafça ödendiği, dava tarihi itibariyle bu konuda uyuşmazlık olmadığından hukuki yararın bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddinin mi gerektiği; yoksa davalı taraf arttırılması istenilen veya karar verilecek bedeli ödüyor olsa da her halükarda bu miktarın hüküm altına alınarak bir tespit kararının verilmesi mi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir.Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar.Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.

Öte yandan Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler (Bkz. Baki Kuru, Ali Cem Budak, Tespit Davaları, 2.Baskı, İstanbul 2010, s.68 ve 106).

Bu hususa 12.11.1979 gün ve 1/3 sayılı YİBK’da da değinilmiştir.

Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; yerel mahkemece dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespiti istenilen 01.01.2012 yılı için de ÜFE oranı uygulandığında aylık net 4.000,00-TL (brüt 5.000,00-TL) olacağı, davalının da bu tarihten itibaren aylık net 4.000,00-TL ödediği,bu hususun davacının da kabulünde olduğu, bu nedenle kira bedelinin tespitinde davacının hukuki yararının bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmişse de, bu gerekçe isabetli değildir. Zira kira tespiti davalarında uyuşmazlığın çözülmesi için mahkemece bir bedelin hüküm altına alınması gereklidir. Aksi halde kiracıyı, ödeme yapmaması veya bedeli eksik ödemesi halinde ödemeye zorlayıcı, infaz edilecek bir karar bulunmayacaktır.

Açıklanan nedenlerle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, karar bozulmalıdır."

(Yargıtay HGK 2014/348 E., 2016/173 K. sayılı ve 24.02.2016 tarihli ilamı)

Kira Tespit Davasında Fazlaya İlişkin Haklar Saklı Tutulamaz

"Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.

Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır." (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı ilamı)

Sonuç ve Değerlendirme

5 yıllık süre sonunda açılan kira tespit davaları, kira sözleşmelerinde öngörülen bedelin güncel piyasa koşullarına uyarlanması hususunda hayati bir rol oynamaktadır. Bu tür davalar, ekonomik dalgalanmaların sözleşmeye yansımasını sağlayarak, taraflar arasındaki adaletsizliklerin giderilmesi ve ekonomik dengeye ulaşılması açısından büyük önem taşır.

Tarafların, sözleşme imzalanırken kira tespitine ilişkin açık ve net hükümler getirmeleri; ekonomik göstergelerin, uzman raporlarının ve piyasa verilerinin titizlikle değerlendirilmesi, dava sürecinin daha etkin ve objektif sonuçlanmasına olanak tanır. Ayrıca, yargı organlarının esnek yorumları ve içtihatları, kira tespitinin adil bir zeminde gerçekleşmesine katkıda bulunur.

Sonuç olarak, 5 yıllık sürenin sonunda açılan kira tespit davası, hem kiracı hem de kiralayan açısından ekonomik ve hukuki dengeyi sağlama çabalarının somut bir örneği olarak değerlendirilebilir. Bu bağlamda, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin yeniden yapılandırılması, uzun vadeli kira sözleşmelerinin güncelliğini ve adilliğini koruma amacına hizmet etmektedir.