Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul sahipleri ile inşaat firmaları arasında sıklıkla yapılan önemli bir hukuki işlem türüdür. Bu sözleşme türü, arsa sahibinin arsasının bir bölümünü veya tamamını inşaat şirketine devretmesi ve karşılığında kendisine tamamlanmış şekilde başka bağımsız daireler veya ticari birimler verilmesi üzerine kuruludur. Bu çerçevede, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki yönleri özenle ele alınmalı ve tarafları koruyucu önlemler alınmalıdır.

1. Sözleşme Yapılırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken tarafların çıkarlarının dengelenmesi ve ileride ortaya çıkabilecek ihtilafların önüne geçilmesi için dikkat edilmesi gereken temel hususlar vardır:

a) Sözleşmenin Detaylı Şekilde Hazırlanması

Sözleşme, tarafların yükümlülüklerini ve haklarını ayrıntılı şekilde belirtmelidir. Örneğin:

Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin yeri, büyüklüğü, cephesi vb. özellikler detaylandırılmalıdır.
Teslim tarihi ve teslimin şartları net olarak belirtilmelidir.
İnşaatın kalitesi ve malzeme kullanımına ilişkin standartlar yazılı hale getirilmelidir.

b) Arsa Sahibinin Tapu Kaydı ve Yükümlülükleri

Arsa sahibinin tapu kaydında herhangi bir ipotek, haciz veya takyidat bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Bu tür engeller, sözleşmenin ifa edilmesini aksatabilir.

c) İnşaat Firmasının Yeterliliği

İnşaat şirketinin mali durumu, geçmişteki projeleri ve teknik yeterliliği detaylı bir incelemeye tabi tutulmalıdır. Geçmişte başlattığı projeleri tamamlayamayan bir şirketle iş yapmak riskli olabilir.

d) Noter Onayı ve Resmi Şekil

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yasal olarak noter huzurunda veya tapu dairesinde resmî şekilde yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme hukuken geçersiz kabul edilebilir.

2. Sözleşmeye Aykırılık Halinde Cezai Yaptırım

a) Cezai Şart Hükümleri

Sözleşmeye aykırı davranılması halinde uygulanacak yaptırımlar sözleşmeye yazılmalıdır. Örneğin:

İnşaatın gecikmesi durumunda şirketin arsa sahibine gecikme tazminatı ödemesi kararlaştırılabilir.
Arsa sahibinin arsasını devretmekte gecikmesi halinde benzer yaptırımlar uygulanabilir.

b) Tazminat Talebi

Bir tarafın yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle diğer tarafın maddi veya manevi zarara uğraması durumunda tazminat talep edilebilir.

c) Sözleşmenin Feshi

Ağır ihlaller durumunda taraflardan biri, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Ancak bu durumda hukuk düzenlemelerine ve sözleşme hükümlerine uygun hareket edilmelidir.

3. Sözleşmenin Şekil Şartları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli bir şekil şartına tabidir. Bu şartlar yerine getirilmediğinde sözleşme geçersiz olabilir:

a) Yazılı Şekil

Sözleşmenin mutlaka yazılı olarak hazırlanması gerekir. Sözleşmenin tüm detaylarının bu yazılı metinde yer alması önemlidir.

b) Noter Onayı

Kanunen, bu tür sözleşmelerin noter huzurunda yapılması zorunludur. Noter onayı, sözleşmenin hukuki geçerliliğini güvence altına alır.

c) Tapu Tescili

İnşaat tamamlandıktan sonra ortaya çıkan bağımsız bölümler, arsa sahibine veya inşaat şirketine tapu kayıtlarında ayrı ayrı tescil edilmelidir. Bu tescil işlemine kadar tarafların mal paylaşımındaki hakları resmi hale gelmez.

4. Sözleşme Kurulduktan Sonra Neler Yapılmalı?

a) Projenin Takibi

Sözleşme kurulduktan sonra, taraflar projeyi yakından takip etmelidir. İnşaat aşamalarının sözleşmede belirtilen takvime uygun ilerlemesi önemlidir.

b) Geçici Kabul ve Nihai Kabul

İnşaat tamamlandığında, arsa sahibi veya bir uzman, yapının sözleşme şartlarına uygun olup olmadığını denetlemelidir. Eksiklikler veya ayıplar tespit edilirse, şirketten bunları gidermesi talep edilmelidir.

c) Tapu Devri

Bağımsız bölümler tamamlandıktan sonra tapuların tescil işlemleri yapılmalıdır. Tapu devri yapılmadan tarafların hukuki durumu tam anlamıyla korunamaz.

d) Hukuki Destek Alınması

İnşaat süreci boyunca çıkabilecek olası ihtilafların çözülmesi için hukukçu desteği almak tarafların yararına olacaktır. İhtilafların çözümünde sulh yolları aranabileceği gibi, taraflar mahkemeye başvurarak da hakkını arayabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda bir tarafın kar amacı güden ve mesleki faaliyet yerine getiren müteahhit, diğer tarafın ise müteahhitten hizmet edinen arsa sahipleri olduğu düşünülüp tüketici mahkemesinin görevli olduğu düşünülebilse de bu bakış açısı hatalıdır.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici mahkemeleri değil, Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu görülmektedir. Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan arsa sahiplerinin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da yer alan "tüketici" tanımına uymayacak bir şekilde kar elde etme, sahip olduğu bir malvarlığına değer kazandırma amacı taşıdığını bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan ve arsa sahipleri ile yüklenici arasında meydana gelen hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğunu belirtmektedir.

Temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında da görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bu davada müteahhit ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunuyor olmasından dolayı müteahhitin de davalı gösterilmesi gerekliliği unutulmamalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Ayıplı veya Eksik İfa Nedeniyle Sorumluluğu

1. Ayıplı ve Eksik İfa Kavramı

Ayıplı İfa: İnşa edilen yapı veya bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılan niteliklere uymaması durumudur. Örneğin, projede belirtilen malzemelerin kullanılmaması, standartlara uygun olmayan işçilik ya da projeye aykırı yapıların inşa edilmesi ayıplı ifa kapsamında değerlendirilebilir.
Eksik İfa: İnşaatın sözleşmede öngörülen şekilde tamamlanmaması, taahhüt edilen bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi ya da inşaatın belirli aşamalarında eksikliklerin bulunmasıdır.

2. Müteahhidin Sorumluluğu

Müteahhidin Borçları:
Yüklenicinin (müteahhidin) başlıca borçları, inşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre içinde ve projeye uygun şekilde tamamlamak, bağımsız bölümleri arsa sahibine eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim etmektir.
Kusur Sorumluluğu:
Türk Borçlar Kanunu’na göre, müteahhit, ayıplı veya eksik ifadan dolayı kusurlu değilse dahi sorumlu olabilir. Bunun nedeni, inşaatın belirlenen şartlara uygun teslim edilmesi borcunun ifasında bir eksiklik bulunmasıdır. Ancak, bazı durumlarda mücbir sebepler yüklenicinin sorumluluğunu ortadan kaldırabilir.

3. Ayıp Türleri

Açık Ayıplar: Teslim sırasında basit bir inceleme ile fark edilebilen ayıplardır. Örneğin, duvarların çatlamış olması veya eksik elektrik tesisatı açık ayıp olarak değerlendirilir.
Gizli Ayıplar: Teslim sırasında fark edilemeyen, ancak kullanıldıkça ortaya çıkan kusurlardır. Örneğin, yapı temellerindeki zayıflıklar veya malzemelerin uzun vadede dayanıklılık sorunları gizli ayıplardır.
Hukuki Ayıplar: İnşaatın, imar mevzuatına veya ruhsata aykırı şekilde inşa edilmesi, hukuki ayıp olarak kabul edilir.

4. Sorumluluğun Dayanakları

Sözleşmeden Doğan Sorumluluk:
Taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükümlere aykırı hareket edilmesi durumunda müteahhit, sözleşmeye aykırılıktan sorumludur. Bu sorumluluk, eksik ve ayıplı işlerin düzeltilmesi, tazminat ödenmesi ya da sözleşmenin feshi şeklinde sonuç doğurabilir.
Hukuki Sorumluluk:
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmelerine ilişkin hükümler, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine de uygulanabilir. Özellikle, 470. maddeye göre, eserin ayıplı olması durumunda, iş sahibi belirli haklarını talep edebilir.

5. Ayıplı veya Eksik İfa Durumunda Arsa Sahibinin Hakları

Onarım Talebi:
Arsa sahibi, ayıplı işlerin düzeltilmesini veya eksik kalan bölümlerin tamamlanmasını isteyebilir.
İndirim Talebi:
Ayıplı eserin kabul edilmesi durumunda, bu ayıp oranında bedel indirimi talep edilebilir.
Tazminat Talebi:
Ayıplı veya eksik ifa nedeniyle uğranılan zararın tazmini talep edilebilir. Bu zarar, yalnızca inşaatın değeriyle sınırlı olmayıp, dolaylı zararları da kapsayabilir.
Sözleşmenin Feshi:
Ağır ayıp veya eksik ifa durumunda, arsa sahibi, sözleşmenin feshi ve uğradığı zararların tazminini isteyebilir.

6. İspat Yükü ve Süreler

İspat Yükü:
Arsa sahibinin, eserin ayıplı veya eksik olduğunu ispat etmesi gerekir. Bunun için teknik uzman raporları veya bilirkişi incelemeleri kullanılabilir.
Hak Düşürücü Süreler:
Açık ayıplarda, teslimden itibaren makul bir süre içinde ayıbın yükleniciye bildirilmesi gerekir. Gizli ayıplarda ise bu süre, ayıbın fark edilmesinden itibaren başlar. Türk Borçlar Kanunu, eser sözleşmeleri için 5 yıllık bir zamanaşımı süresi öngörmüştür.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflara çift yönlü fayda sağlayan bir hukuki işlem niteliği taşır. Ancak bu sözleşmelerin hazırlanması, yürütülmesi ve sonlandırılması aşamalarında hukuki titizlik önemlidir. Taraflar, uzman desteği alarak sözleşme yapılmasından tapu tesciline kadar olan süreci dikkatle yönetmelidir.