ÖNALIM HAKKI NEDİR? ÖNALIM HAKKININ İZALEYİ ŞUYU DAVASI AÇISINDAN ÖNEMİ

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

TMK madde 732: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Bu yazımızda "Önalım hakkı nedir? Nasıl Kullanılır? Dikkat edilmesi gereken unsurlar nelerdir?" gibi konulara değineceğiz.

ÖNALIM HAKKI TÜRLERİ NELERDİR?

1- YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkı yukarıda değinilen TMK 732. maddesinden kaynaklı önalım hakkıdır. Söz konusu maddeye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaların bu hakkı kullanabileceği belirtilmiştir.

Söz konusu hak; TMK 733. maddesindeki düzenlemeler uyarınca;

• Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

• Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

• Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

a-Yasal Önalım Hakkının Kullanılma Süresi Nedir?

TMKnın 733/4. maddesinde;

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Burada satın alan üçüncü kişinin yapması gereken satın alır almaz noter kanalıyla ihtar çekerek diğer paydaşlara satışın bildirilmesidir. Bu halde; ihtar tarihinden itibaren 3 ay içerisinde kullanılmayan önalım hakkı düşer. Bu süre hak düşürücü süredir. Sonrasında kullanılmasına imkan bulunmamaktadır. Fakat alıcı tarafından ihtar çekilmemesi halinde 2 yıl boyunca paydaşlar tarafından hakkın kullanılması imkanı bulunmaktadır. Bu da; ülkemiz gibi enflasyonist ortamlarda hisseli tapuyu alan kişinin; 2 yıl sonra aynı fiyattan hissesini devretmesi gibi bir maddi kayıp ortaya çıkarmaktadır.

"TMK’nin 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar. sayılı kararı da bu doğrultudadır." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/15265 E., 2020/2714 K. sayılı ve 05.03.2020 tarihli ilamı)

b- Yasal Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. (TMK madde 734/1-2)

2- SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Önalım Hakkı Bulunan Taşınmazda Paylılık Durumunun Ortadan Kalkması

Önalım hakkının söz konusu olduğu taşınmazlar paylı mülkiyete konu taşınmazlardır. Yargıtay bu hususta; herhangi bir nedenle paylılık durumunun ortadan kalkması halinde önalım hakkının kullanılamayacağına karar vermektedir. Yani; tarla vasfında olan bir taşınmazın hisse satışının gerçekleşmesi fakat satış sonrasında taşınmazın imar planına dahil edilerek parsellere bölünmesi ve paylılık durumunun ortadan kalkması halinde önalım hakkının kullanılamayacağına hükmetmiştir.

"Somut olayda; önalım hakkının ilişkin olduğu iddia edilen davacının paydaşı olduğu 91 ada 3 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından Zübeyde’nin payını 20.05.2009 tarihinde davalıya sattığı, bu satım işleminden sonra 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi gereğince yapılan imar uygulamasının ilanları yapılarak kesinleştiği, bu uygulama sonucunda 02.12.2009 tarihinde 4309 ada 2 parselin tamamının davacı, 4309 ada 1 parselin tamamının davalı adına tescil edildiği, bu parselin de ifrazı ile 4309 ada 5 parselin davalı adına kayıtlı olduğu, böylece taşınmazın paylılık durumunun sona erdiği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklandığı gibi taşınmazdaki paylılık durumu sona erdiğine, davacı ve davalının paydaşlık sıfatları kalmadığına göre önalım hakkı söz konusu olamayacağından davanın reddine karar vermek gerekirken kabulüne karar verilmesi isabetsiz olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır." (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/1226 E., 2012/5313 K. sayılı ve 04.04.2012 tarihli ilamı)

Kat İrtifaklı Taşınmazda Önalım Hakkı Kullanımı

Kat irtifakı kurulmuş ve bağımsız bölümlere ayrılmış olan taşınmazlarda kural olarak önalım hakkı kullanma imkanı mevcut değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 8. maddesindeki düzenlemede;

Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.

Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.

Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

Yargıtay bu hususta ikinci fıkrada belirlenen hakka değinmiş ve aynı bağımsız bölümdeki paydaşlardan birisinin taşınmazı satması halinde kanun gereğince diğer paydaşların, paydaş oldukları bağımsız bölüm özerinde önalım hakkını kullanabileceğine hükmetmiştir.

"Şöyle ki: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 8. maddesinin 1. fıkrasında taşınmaz üzerindeki bir bağımsız bölümün satıldığında diğer bağısız bölüm malikinin önalım hakkının olmadığı, 2. fıkrasında ise bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşların önalım hakkını kullanabileceği düzenlenmiştir.

Dava; 25398 ada 10 parsel sayılı taşınmazda bulunan 6 nolu bağımsız bölümde davalının aldığı pay açısından diğer paydaşın önalım hakkını kullanılmasına ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 8. maddesinin 2. fıkrası gereğince taşınmazda pay sahibi olan davacının önalım hakkı bulunmaktadır.

Mahkemece; kanuni önalım hakkı bedelinin depo ettirildiği anlaşıldığından; davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş; bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/5663 E., 2019/4206 K. sayılı ve 09.05.2019 tarihli ilamı)

ÖNALIM HAKKININ ENGELLENMESİ İÇİN TAPUDA BEDELİN MUVAZAALI OLARAK YÜKSEK GÖSTERİLMESİ

Uygulamada; önalım hakkının kullanılmasını engellemek maksadıyla, satılan taşınmazın bedeli tapuda, muvazaalı olarak yüksek gösterilebilmektedir. Bu durumda önalım hakkı sahibi paydaşların, satın alan üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir.

Fakat uygulamadaki uyuşmazlıklarda en büyük sorun, yalnızca tapuda gösterilen bedel ile emsal taşınmazların bedeli arasındaki farka dayalı olarak dava açılmasıdır. Belirtildiği şekilde açılan davalar, ispat yükü bakımından Yargıtayca yeterli görülmemekte ve somut bilgi ve görgüye dayalı tanık beyanı yahut başka delillerle desteklenmesi aranmaktadır. Yargıtay bu hususta "Muvazaa iddiasının kanıtlanmasında, tanık beyanlarının payların davalıya hangi bedel karşılığı satıldığı konusunda açık, kesin ve görgüye dayalı olması gerekmektedir." şeklinde görüş bildirmektedir.

"Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Ancak keşif tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.

Somut uyuşmazlıkta, davalıya çekişme konusu hissenin mülkiyetinin naklini sağlayan resmi senet içeriğinden payın 25.000,00 TL bedelle satışının yapıldığı anlaşılmaktadır. Davacı ve müdahiller payın gerçekte daha düşük olduğunu önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmişlerdir. Davacılar, satış sözleşmesinin tarafı bulunmadığından bedelde muvazaa iddiasının tanık dahil her türlü delil ile kanıtlanması mümkündür. Bilirkişi raporunda davaya konu payın değeri 11.160,00 TL, ödenmesi gereken harç 290,00 TL olarak hesaplanmıştır. Davacı tanıklarından ..., davaya konu payı davalıya kendisinin sattığını ve 15.000,00 TL aldığını beyan etmiş, diğer davacı tanığının ise görgüye dayanan bir bilgisi bulunmamakta, ancak dava konusu taşınmazın değerine ilişkin duyum ve görüşlerini beyan etmektedir. Mahkemece, davacının beyan ettiği pay değeri ve tanıkların bu anlatımlarındaki değer dışında keşfen belirlenen değere itibar edilerek depo ettirilmiştir. Davacı tarafından bedelde muvazaa iddiasını ispata yarayan başka bir kanıt sunulmamıştır. Soyut tanık anlatımları ve keşfen belirlenen değer bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya tek başına yeterli bulunmadığından, davacının muvazaa iddiasına itibar edilmemelidir." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/12812 E., 2015/3897 K. sayılı ve 10.04.2015 tarihli ilamı)

"Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Somut olaya gelince;

Davacı, dava dilekçesinde satış bedelinde muvazaa iddiasında bulunmuş ve gerek dava dilekçesinde ve gerekse sonradan verdiği dilekçeyle tanık dahil tüm delillerini bildirmiştir.

Davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. Davacı muvazaa iddiası ile ilgili delillerini de bildirdiğine göre, mahkemece bedelde muvazaa iddiası konusunda araştırma ve inceleme yapılması ve depo ettirilecek bedelin saptanması gerekir. Mahkemece davacı tarafın tüm delilleri toplanmadan önalım bedelinin süresinde yatırılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

O halde, bedelde muvazaa iddiası konusunda tarafların delillerinin toplanması ve tüm deliller bir arada değerlendirildikten sonra varılacak sonuca göre davacıya önalım bedelini depo etmesi için uygun bir süre verilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, anılan hususlar yerine getirilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/5121 E., 2016/8828 K. sayılı ve 31.10.2016 tarihli ilamı)

ÖNALIM HAKKI DAVASI VE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Önalım hakkı davası bulunan bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açıldığında söz konusu paylar değişebileceğinden Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davasında, önalım hakkı davasının bekletici mesele yapılması gerektiğine hükmetmektedir.

"Diğer yandan taşınmazın getirtilen son tapu kaydına göre Adalar Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/108 Esas sayılı dava dosyasında görülmekte olan bir önalım davasının bulunduğu anlaşılmaktadır. Önalım davası sonucunda verilecek karar ile dava konusu taşınmazda pay ve paydaşlık durumu değişebileceğinden mahkemece sözü edilen tapu iptali ve tescil davasının (önalım davası) akıbeti araştırılarak derdest ise bekletici mesele yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeden satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulması gerekmiştir." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/8177 E., 2014/9147 K. sayılı ve 08.07.2014 tarihli ilamı)

Yargıtay yine önalım hakkı kullanılması bakımından ortaklığın giderilmesi davası esnasında bilgi sahibi olan davacının, karar kesinleşmesinden sonra dava açsa dahi yasal hakkını kullandığı, bu nedenle iyiniyet kurallarına aykırılık iddiası ile bu hakkı kullanmaktan mahrum olamayacağı belirtilmiştir.

"Yukarıda yapılan açıklamalara göre; yasa koyucu tarafından önalım hakkının ne şekilde ve hangi sürede kullanılması gerektiği konusunda düzenlemeler yapıldığı gibi önalım hakkına dayanılarak dava açılamayacak hallerde tek tek gösterilmiştir. Somut olayda uyuşmazlık davacı ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında pay satışını öğrendiği halde anılan dava sonucu verilen kararın kesinleşmesini bekledikten sonra önalım hakkını kullanmakta iyiniyetli sayılıp sayılamayacağı noktasında toplanmaktadır. 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında emsal olarak iyiniyet konusu tartışılmış ve ihaleye katılıp pay süren ve fakat sonradan ihaleden çekilen paydaşın ihaleden sonra önalım hakkını kullanmasının mümkün olduğu ve olayda kötü niyet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Eldeki davada davacının kötü niyetli olduğu söylenemez. Davacı önalım hakkından feragat etmemiş ve yasal olarak tanınan önalım hakkını kullanmıştır. Bu nedenlerle davanın esası incelenerek bir karar verilmesi gerekirken olayda kötü niyet bulunduğu, dürüstlük ilkesine aykırı davranıldığı gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup karar bozulmalıdır." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/5781 E., 2016/10044 K. sayılı ve 05.12.2016 tarihli ilamı)

SONUÇ

Önalım hakkı, her olay özelinde ayrı değerlendirilmesi gereken ve alıcı bakımından hukuki önlemlerini satın alırken ve aldıktan sonra alması gereken bir haktır. Yine taşınmaz paydaşları bakımından da hukuki haklarını bilmesi ve gereği gibi kullanması önem arz etmektedir. Bu hususta detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.