Kiralananın İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

Kiracının İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, hem kiraya veren hem de kiracı tarafından dikkatle ele alınması gereken bir hukuki meseledir. Üzerinde durulması gereken temel konular, kanunun öngördüğü haklar, düzenlemeler ve tarafların sorumluluklarıdır. Bu yazıda, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının ne olduğu, hangi durumlarda açılabileceği ve dava sürecinde dikkat edilmesi gereken hususlar ele alınacaktır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Nedir?

Kiraya verenin veya yakınlarından birinin, kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu öne sürerek kiracıyı tahliye ettirmek istemesi durumunda, bu dava söz konusu olur. İhtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması gerekir. Bu ihtiyaç; mesken, işyeri veya diğer meşru kullanımlar için ortaya çıkabilir.

Hukuki Dayanak

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddelere göre, kiraya veren, kındisine, eşine, çocuklarına, anne veya babasına ya da diğer yasal mirasçılarına ait önemli bir ihtiyaç bulunması durumunda tahliye talebinde bulunabilir. Ancak ihtiyacın hukuki ve fiili bir temele dayandırılması zorunludur.

TBK'nın 350. maddesi "Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir." şeklinde düzenlenmiştir.

Zikretmiş olduğumuz 351. maddede ise; Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tahliye Şartları

1. Sözleşmenin Süresi: Tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi sonrası öngörülen fesih tarihinde açılmalıdır.

2. Samimi ve Gerçek İhtiyaç: Kiraya verenin öne sürdüğü ihtiyacın, gerçek ve zorunlu bir dayanağa sahip olması gerekir. İlgili ihtiyacın tanık veya diğer delillerle ispat edilmesi gerekmektedir.

3. Davanın Açılması: Kiraya veren, bu ihtiyacı gerekçe göstererek dava açmalı ve bu ihtiyacın varlığını mahkemeye kanıtlamalıdır.

Dava Süreci

1. Davanın Açılması: Kiraya veren, tahliye talebiyle ilgili olarak ihtarname gönderdikten sonra dava açabilir. Bu ihtar, noter aracılığıyla ya da yazılı olarak yapılabilir.

2. Delillerin Sunulması: Mahkemeye, ihtiyacın gerçekliğini ispatlayan belgeler sunulmalıdır. Örneğin, kiraya veren taşınmazın kendisi veya yakını tarafından kullanılacağını ispatlayan beyanlar ya da belgeler bu kapsamda değerlendirilir.

3. Mahkeme Kararı: Mahkeme, sunulan delilleri ve tarafların beyanlarını inceleyerek ihtiyacın samimiyetini değerlendirir. Mahkeme kararı olumluysa, tahliye tarihine karar verilir.

Yargıtay Kararları Işığında İhtiyacın Samimi Ve Gerçek Olması Kriteri

İşyeri Kiralamalarına İlişkin Emsal Yargıtay Kararları

İş Yeri Bakımından Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2009/12791 E., 2010/2883 K. sayılı ilamında "İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesine göre iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istenebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve ihtiyaç iddiasının kanıtlanması gerekir. İhtiyaçlının boşta olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Ancak kiralananında yapılacak işe uygun olması gerekir. Yargılamada dinlenen davacı tanıklarının beyanlarından davacının boşta olduğu, herhangi bir işinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile de kiralananın yapılacak işe uygun olduğu tespit edilmiştir. Davalı ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını savunmuş ise de, bu savunmasını kanıtlayamamıştır. Dosyada mevcut deliller karşısında boşta olan davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece subut bulan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur." yönünde karar vermiştir.

Burada Yargıtay'ın işyeri için koyduğu kriterleri şu şekilde özetleyebiliriz:

• İşyeri sahibinin halihazırda bir işyerinin bulunmaması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder,

• İhtiyacın dava görülürken de süregelmesi gerekmektedir,

• İlgili durumun karine sayılabilmesi için ihtiyaçlının yapacağı işe; ilgili ticarethanenin uygun olması gerekmektedir.

  
  

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/8962 E., 2014/10566 K. sayılı yine bir işyerinin uyuşmazlık konusu hakkında da "Taraflar arasında 07.04.2013 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacıların ihtiyaçlı oğulları kiralananda, halen yapılmakta olan iş ile ayni nitelikteki işi yapacaktır. Bu nedenle fırın işletmeciliği için bilgi, belge ve gerekli izinlerin varlığının araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.Davacı tanıkları da ihtiyacın varlığı husunda beyanda bulunmuş olup davalı dinlettiği tanık beyanları ile ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını kanıtlayamamıştır. Bu durumda, dosyadaki tüm deliller bir arada değerlendirildiğinde işsiz olan ve önceden de fırın işletmeciliği tecrübesi bulunan davacı oğullarının ihtiyacının varlığının kabulü gerekir. Mahkemece ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken herhangi bir faaliyet başlangıcına ilişkin delil sunulamaması ve ihtiyaç iddiasının kiracının ihtiyacından üstün veya eşit olduğu ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir." hükmü ile ihtiyaç sahibinin halihazırda yapmakta olduğu işi yapacağı işyerinin tahliyesi gerektiğini belirtmiştir.

Konut Kiralamaları Yönünden Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1050 E., 2018/2136 K. sayılı ilamında "Somut olayda; davacılardan ...’in dava konusu taşınmazda 14.03.2014 başlangıç tarihli ve süresiz intifa hakkı sahibi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. İntifa hakkı sahibi ..., 01.04.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile taşınmaza olan ihtiyacını davalıya bildirmiş, yargılama aşamasında ise halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davacı ...’in kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabittir. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Kaldı ki; davacının taşınmaza ihtiyacının olduğu tanık beyanları ile de doğrulanmıştır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."

Yargıtay'ın kararında açıklamış olduğu üzere ihtiyaç sahibinin halihazırda başka bir konutta kiracı olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2014/11971 E., 2014/13463 K. sayılı ilamında "Davacının kızının hali hazırda bir işinin olmadığı, eşinden boşanmış olup çalışmak istediği tanık anlatımları ile tespit edilmiştir. İhtiyaçlının boşta olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Mahkemece ihtiyaçlının daha önceden fırıncılık yaptığına ilişkin ve bu işyerini fırın olarak çalıştırabileceğine ilişkin bilgisinin bulunmadığının tanık anlatımlarından anlaşıldığı belirtilmiş ise de, ihtiyaçlının tecrübesiz oluşu, yerine adam çalıştırabileceği gözetildiğinde fırın işletmeciliği yapmasına engel oluşturmaz. Bunun yanında ihtiyaçlının yapacağı iddia olunan iş ile şu anda yapılan işin aynı olmasına, kiralanan taşınmazın yapılacak işe uygun bulunmasına, ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olmadığı savunmasının kanıtlanamadığının anlaşılmasına göre, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3075 E., 2017/7795 K. sayılı ilamında "Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 10.08.2013 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosya arasındaki belgelerden ihtiyaçlı davacının emekli olduğu ve dava tarihinde İsveç'te yaşadığı anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlının Türkiye'ye kesin dönüş yapmak istediğini, Türkiyede başka konutu olmadığını, taşınmaz kiralanırken davalıya kesin dönüş yapıldığında taşınmazın tahliyesinin talep edileceğinin belirtildiğini beyan etmişlerdir. Davacının ihtiyaç iddiası tanık beyanları ile de kanıtlanmıştır. Dosyada mevcut deliller karşısında konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır."

Tahliye Sonrası

Tahliye edilen taşınmaz, mahkeme kararında belirtilen özellikle kullanılmalıdır. Kiraya veren, tahliye edilen taşınmazı 3 yıl içinde başka birine kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracı zararlarını tazmin talebinde bulunabilir.

Kiracının Hakları

Kiracı, haksız bir tahliye talebiyle karşılaşırsa hukuki koruma altındadır. İhtiyacın gerçek olmadığını veya başka bir amacın bulunduğunu kanıtlaması durumunda davanın reddini sağlayabilir. Ayrıca, davanın kötü niyetle açıldığının ispatı halinde tazminat talebinde bulunabilir.

Sonuç

Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, çok sayıda hukuki detaya sahip karmaşık bir süreçtir. Hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını korumak adına hukuki destek almak bu noktada büyük önem taşır. Dava öncesi ve süresince dikkatli bir şekilde hareket etmek, doğru stratejilerle ilerlemek, her iki taraf için de hak kaybını engellemek adına hayati önem taşır.